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不動産売却でぜひ知っておきたいこと
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不動産売却で失敗しないためには、「売却のプロセスをおおまかに知っておくこと」「売却に必要な諸費用や税金がどれだけかかるかを把握すること」「どんな物件が売却に有利なのかを理解すること」が重要です。ここでは、広島市で不動産売却を手がける「丸建ハウス」がこの4つのポイントについてわかりやすく解説します。
お問い合わせから売却までの流れ
- STEP1お問い合わせ・売却のご相談
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ご自宅やその他ご所有の不動産（土地・建物）について売却をご希望の方は下記のフリーダイヤルまたはこちらのメールフォームよりお問い合わせください。訪問査定（無料）の日程を調整させていただきます。
TEL: 0120-87-6363受付9：00～20：00 （水曜定休）
- STEP2訪問査定
- お客様からのご依頼を受け、経験豊かな当社スタッフが現地を実地調査します。この際、権利書など必要書類を揃えておいていただくとスムーズに査定できます。なお、必要書類の内容については事前にお伝えいたしますので、可能な範囲でご用意ください。
- STEP3媒介契約の締結
- 売出価格や販売活動の内容について納得いただけましたら、当社と不動産売却の媒介契約を締結していただきます。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介」の3種類があります。なお、それぞれの違いについては当社担当から詳しく説明させていただきます。
- STEP4販売・広告活動
- 不動産情報サイト「SUUMO（スーモ）」への掲載、折込チラシやポスティングなど多彩な広告宣伝活動を展開。さらに、「REINS（レインズ）」＝不動産流通標準情報システムに情報を登録して、購入希望者を広く募ります。
>>詳しくはこちらへ
- STEP5売買契約
- 売主様と買主様が売却条件で同意されたら、売買契約書を取り交わし契約成立となります。なお、この時点で、売主様には買主様より手付金が支払われます。
- STEP6引き渡し準備
- 電気、ガス、水道や水回りの各設備、その他住宅設備の取り扱いについて、買主様立ち会いの下で確認作業を行います。また、引き渡し後に所有者移転手続きをトラブルなく進められるよう必要書類を準備しておきます。
- STEP7残代金決済・お引き渡し
- 残代金が支払われると決済が完了し、買主様へ鍵をお渡しして売買が完了します。なお、売買契約時点で当該物件に住宅ローンの抵当権が付いている場合は、お引き渡しする前に抵当権抹消手続きを済ませておきます。
不動産を売却したらどんな税金がいくらかかる？
申告や納税の段になって気づいて慌てるようなことがないよう、不動産売却によりどんな税が発生するのか、事前によく理解しておきましょう。
売却にあたり、印紙税と登録免許税は必ず必要
契約書には額面の金額に応じて所定額分の印紙を貼付します。なお、取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上～5000万円以下の売買契約書には1万円分の印紙が必要です。また、抵当権付きの不動産を売却する場合はこれを抹消する必要がありますが、この抵当権抹消手続きに際しては登録免許税の納付が義務付けられています。なお、税額は不動産1物件あたり1,000円ですが、実際は建物と土地で合計2,000円の免許税がかかることになります。
売って利益が出れば、譲渡所得税・住民税がかかる
不動産を売却したときにはその売却代金から、不動産の取得費（所有している間の減価償却費を差し引く必要があります）と売却するときにかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかります。なお、居住用の不動産を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用になり、この特別控除額を譲渡所得から差し引いた金額が実際の課税対象となります。
課税額の求め方
譲渡所得＝譲渡価格−（取得費※＋売却費用）
課税譲渡所得＝譲渡所得−特別控除
※所有している間の減価償却は差し引きます
売却時にかかる主な費用
不動産売却に伴って発生する諸費用で代表的なものは、売却成立の際に不動産会社に支払う仲介手数料で、「物件価格の3％＋6万円」を上限額とすることが、宅地建物取引業法で規定されています。その他、前述したように契約書を作成する際、書面に貼付する収入印紙代も押さえておきましょう。また、多くの不動産には抵当権が設定されていますが、売却に際してこれを抹消する手続きが必要となり、そのための登記費用が発生します。なお登録免許税は1件あたり1,000円ですが、抵当権抹消を司法書士に依頼すると1件あたり1万円の費用がかかります。他にも、住宅ローンの残債がある場合は完済が売却の条件になりますが、このとき、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が別途かかることがあります。
査定で評価をされるポイントとは？
不動産売却を検討される方にとってとくに気になるのは、どんな物件が高く売れるのかという点でしょう。ここでは、とくに土地・ロケーションに焦点を当て、その条件を細かく見ていきます。下表で挙げたいくつかのポイントで好条件を備えていることが理想ですが、必ずしもパーフェクトでなくてかまいません。いずれにしても、査定の基準を知っておけば、ご自身でも大事な不動産がどの程度の価格で売れるか、おおまかに把握できるでしょう。
査定で評価されるポイント
| 周辺環境 | 交通の利便性がよく、商業施設や公共交通機関、学校、病院が周辺に点在していると高評価になります。 |
|---|---|
| 日照条件 | 南向きのひな壇の土地など日当たりのよいロケーションは理想的。 |
| 土地の方位 | 土地に接する道路の向きについては、北向きより南向きのほうが高評価。また角地の評価が高くなります。 |
| 土地形状 | 長方形の土地は設計自由度や日照時間で有利なため高評価。逆に変形地や狭小地では建物の設計に制約が生じるため評価は低くなります。 |
| 間口・幅員 | 幅員が4メートル以上の道路に面していると高評価になります。5～6メートルの道路に面していればなお理想的です。 |
| 状態 | 不要な物や廃棄物が打ち捨てられているような土地、小屋や物置などが放置されている土地は評価が低くなります。 |
査定評価をアップさせるには？
人と人との出会いでは第一印象が大切と言われますが、それは不動産売却でも同じ。たとえば自宅を売却するのなら購入希望者がいつ現れてもよいように、簡単な清掃、整理整頓はしておきましょう。また、壁や建具にできた傷や壁紙の剥がれはできる限り補修しておくことをおすすめします。また、少し清掃でするだけで落とすことができるような汚れを放置しておいたり、生活臭やペット臭を消さずにおいたりすると、それだけで悪いイメージが付きかねないので注意が必要。要は「少しでも高く買いたい」と相手が思ってくれるように、物件をできるだけよい状態に保つことが大切です。
