2025/06/18
相続登記から売却まで｜広島市で不動産を手放す5つのステップ
広島市で不動産売却を手がける丸建ハウスです。ご両親から実家を相続したけれど、維持管理が難しい、遠方に住んでいて使う予定がない、そんなお悩みをお持ちではありませんか？実は2024年4月から相続登記が義務化され、相続した不動産の名義変更を怠ると過料が科される可能性があります。この記事では、広島市にお住まいの方に向けて、相続した不動産を売却するまでの5つのステップを詳しく解説します。
目次
ステップ1：遺言書があるか確認する
相続が発生したら、まず最初に行うべきことは遺言書の有無を確認することです。遺言書は故人の最後の意思表示であり、財産の分配方法を決める重要な書類となります。
遺言書の種類と確認方法
遺言書には主に3つの種類があり、それぞれ確認方法が異なります。
| 遺言書の種類 | 保管場所 | 検認の必要性 | 特徴 |
|---|---|---|---|
|
公正証書遺言 |
公証役場 |
不要 |
公証人が作成し、原本は公証役場で保管 |
|
自筆証書遺言 |
自宅・銀行等 |
必要 |
本人が全文を手書きで作成 |
|
秘密証書遺言 |
自宅等 |
必要 |
内容を秘密にしたまま存在を公証人が証明 |
自筆証書遺言を発見した場合、勝手に開封してはいけません。家庭裁判所での検認手続きが必要となり、この手続きを経ないと遺言書として有効になりません。検認には1～2か月程度かかることもあるため、早めの対応が重要です。
✓ポイント：遺言書の有無によって相続手続きの流れが大きく変わります。特に自筆証書遺言は見つけにくい場所に保管されていることもあるため、故人の書斎や金庫、銀行の貸金庫など、思い当たる場所をくまなく探すことが大切です。また、法務局での自筆証書遺言書保管制度を利用している可能性もあるため、最寄りの法務局への確認も忘れずに行いましょう。
ステップ2：遺産分割をする
遺言書がある場合はその内容に従いますが、遺言書がない場合や遺言書に記載されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割の3つの方法
不動産の遺産分割には、それぞれメリット・デメリットがある3つの方法があります。
1. 現物分割 相続人それぞれが個別の財産を相続する方法です。例えば、長男が実家、次男が預金、長女が有価証券といった形で分けます。シンプルですが、不動産は分割しにくいため、公平性を保つのが難しい場合があります。
2. 代償分割 特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に対して相当額の金銭を支払う方法です。不動産を残したい場合に有効ですが、代償金を用意する必要があるため、資金力が求められます。
3. 換価分割 不動産を売却して得た現金を相続人で分ける方法です。最も公平に分けやすく、相続人間でトラブルになりにくいメリットがあります。ただし、思い出の詰まった実家を手放すことになるため、感情的な面での配慮が必要です。
遺産分割協議書の作成
遺産分割協議で合意した内容は、必ず遺産分割協議書として書面化します。この書類は相続登記の際に必要となるだけでなく、後々のトラブルを防ぐ重要な証拠となります。作成時は相続人全員の実印での押印と印鑑証明書の添付が必要です。
✓ポイント：遺産分割協議は相続人全員の合意が必要となるため、一人でも反対すると成立しません。特に疎遠な相続人がいる場合や、相続人の中に未成年者や認知症の方がいる場合は、家庭裁判所での手続きが必要になることもあります。早めに相続人を確定し、連絡を取ることが円滑な遺産分割の鍵となります。
ステップ3：名義変更（相続登記）
遺産分割が決まったら、不動産の名義を故人から相続人へ変更する相続登記を行います。これは売却の前提条件となる重要な手続きです。
相続登記の義務化と期限
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記にかかる費用
相続登記には以下の費用が発生します。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
|
登録免許税 |
固定資産税評価額×0.4% |
相続の場合の税率 |
|
戸籍謄本等 |
450円～750円/通 |
複数通必要 |
|
住民票・印鑑証明書 |
200円～300円/通 |
相続人分必要 |
|
固定資産評価証明書 |
200円～400円/通 |
市区町村で取得 |
|
司法書士報酬 |
15万円～30万円 |
依頼する場合 |
自分で行うか、司法書士に依頼するか
相続登記は自分で行うことも可能ですが、以下のようなケースでは司法書士への依頼を強く推奨します。
- 相続した不動産をすぐに売却したい
- 平日に時間が取れない
- 不動産が複数ある
- 相続関係が複雑（代襲相続、数次相続など）
- 遠方の不動産である
- 音信不通や未成年の相続人がいる
司法書士に依頼すると費用はかかりますが、登記漏れのリスクを防ぎ、確実に手続きを完了できます。特に私道の持分や未登記の建物など、見落としやすい部分もプロが確認してくれるため、将来のトラブル防止につながります。
広島市で相続登記について相談したい場合は、広島司法書士会 相続・遺言相談センターなどの専門家団体窓口に相談できます。
✓ポイント：相続登記の手続きは思っている以上に複雑です。必要な戸籍謄本は出生から死亡まですべて揃える必要があり、転籍や改製原戸籍など、一般の方には分かりにくい書類も多数あります。また、登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合は、つながりを証明する書類も必要となります。売却を急ぐ場合は、最初から司法書士に依頼することで、スムーズに次のステップへ進めます。
ステップ4：遺品整理・家財処分をする
相続登記が完了したら、売却に向けて物件を整理します。不動産を売却する際は、原則として空き家の状態で引き渡す必要があるため、遺品整理と家財処分は避けて通れません。
遺品整理の進め方
遺品整理は精神的にも肉体的にも負担の大きい作業です。以下の順序で進めると効率的です。
- 貴重品の捜索：通帳、印鑑、権利証、保険証券などを最優先で探す
- 思い出の品の選別：写真、手紙、形見分けする品物を分ける
- リサイクル可能品の仕分け：家電、家具で売却や寄付できるものを選別
- 廃棄物の処分：自治体のルールに従って適切に処分
費用の目安と専門業者の活用
遺品整理・家財処分の費用は、物量や作業内容により15万円～50万円程度が相場です。自分たちで行えば費用は抑えられますが、以下のような場合は専門業者への依頼を検討しましょう。
- 遠方に住んでいて通えない
- 物量が多く手に負えない
- 仏壇や神棚など特殊な処分が必要
- 時間的余裕がない
その他の売却準備費用
物件の状況によっては、追加で以下の費用が発生する場合があります。
測量費用 土地の境界が不明確な場合、境界確定測量が必要になることがあります。将来の境界トラブルを防ぐためにも重要な作業です。
解体費用 建物が老朽化している場合、更地にして売却する選択肢もあります。解体費用は建物の構造や規模により大きく異なります。
リフォーム費用 軽微な修繕で売却価格が上がる場合もありますが、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
✓ポイント：遺品整理は想像以上に時間がかかる作業です。特に長年住んでいた実家の場合、押入れや物置に大量の物が詰まっていることが多く、1日や2日では終わりません。売却スケジュールに余裕を持って、計画的に進めることが大切です。また、遺品整理業者を選ぶ際は、不用品を不法投棄されないよう、必ず許可を持った信頼できる業者を選びましょう。
ステップ5：査定依頼と売却活動
いよいよ最後のステップ、売却活動です。適正価格での売却を実現するには、信頼できる不動産会社選びが最も重要となります。
売却方法の選択
不動産の売却方法には大きく分けて2つあります。
仲介による売却
不動産会社が買主を探してくれる一般的な方法です。市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い反面、売却までに3～6か月程度の時間がかかることがあります。
仲介売却についてはこちらのページもご覧ください。
買取による売却
不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法です。1～2週間程度で現金化できるメリットがありますが、価格は市場相場の60～70％程度になることが一般的です。
不動産買取についてはこちらのページもご覧ください。
査定依頼のポイント
適正な売却価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。1社だけでは相場が分からず、高すぎても売れませんし、安すぎれば損をしてしまいます。
査定依頼時に確認すべきポイント： - 査定価格の根拠（類似物件の成約事例など） - 販売戦略（広告方法、内覧対応など） - 担当者の経験と実績 - 地域での売却実績 - アフターフォロー体制
売却にかかる費用と税金
不動産売却には様々な費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り金額を正確に計算できます。
主な売却費用
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払時期 |
|---|---|---|
|
仲介手数料 |
売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
契約時と決済時 |
|
印紙代 |
1万円～6万円（売却価格による） |
契約時 |
|
抵当権抹消費用 |
2万円～3万円 |
決済時 |
|
測量費用 |
30万円～80万円 |
必要に応じて |
譲渡所得税の計算
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間により異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39％
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20％
相続の場合、被相続人が取得した時から所有期間を計算するため、多くの場合は長期譲渡所得となります。
税金の特例を活用した節税
マイホームの売却には、大幅に税金を軽減できる特例があります。
3,000万円特別控除 自宅として使用していた不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例により、多くの場合は譲渡所得税がかからなくなります。
10年超所有軽減税率 所有期間が10年を超える自宅を売却する場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、さらに軽減された税率が適用されます。
これらの特例には細かな要件があるため、適用可否については税理士や税務署に確認することをお勧めします。
広島市で不動産売買について相談したい場合は、広島県宅地建物取引業協会や全日本不動産協会広島県本部などの専門家団体窓口も活用できます。
✓ポイント：不動産売却で最も重要なのは、信頼できる不動産会社選びです。相続不動産の売却は通常の売却とは異なり、相続人間の調整や税金の特例など、専門知識が必要な場面が多くあります。相続案件の経験が豊富で、司法書士や税理士と連携している不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が実現できます。また、査定価格だけで判断せず、販売力や対応の誠実さも重視して選びましょう。
まとめ
広島市で年間300件以上の販売実績を持つ丸建ハウスから、相続した不動産を売却するまでの5つのステップをご紹介しました。広島市にお住まいの方が相続不動産を売却する際は、地域の特性を理解した専門家のサポートが重要です。
相続登記の義務化により、相続した不動産は放置できなくなりました。早めの対応が、スムーズな売却と税金の節約につながります。特に以下の点が重要です。
- 遺言書の有無を確認し、適切な手続きを行う
- 遺産分割協議を円滑に進める
- 相続登記は期限内に確実に行う
- 遺品整理は計画的に進める
- 複数の不動産会社に査定依頼し、信頼できる会社を選ぶ
各ステップで専門家の力を借りることで、時間と労力を節約し、トラブルを防ぐことができます。司法書士、税理士、そして経験豊富な不動産会社と連携することが、相続不動産売却成功の鍵となります。
相続した不動産の売却は、単なる経済的な取引ではありません。思い出の詰まった大切な財産を、次の世代へとつなげていく重要なプロセスです。一人で悩まず、信頼できる専門家と共に、最適な解決策を見つけていきましょう。
