2025/09/18
広島市の不動産売却で注意すべきポイント｜使わない実家を高値で売る方法
相続した実家が広島市にあるけれど、今は使っていない。そんな状況で「売却したいけれど、どこから手をつければいいのかわからない」と悩んでいませんか？
使わない実家を放置することは、固定資産税の継続的な負担や管理の手間だけでなく、「特定空き家」に指定されれば 固定資産税が最大6倍 になるリスクも抱えています。一方で、適切な方法で売却を進めれば、まとまった現金を手に入れながら、これらの負担から解放されます。
この記事では、広島市で年間300件以上の販売実績を持つ 丸建ハウス の専門知識をもとに、使わない実家を高値で売却するための具体的なポイントと注意事項を詳しく解説します。
目次
1. 使わない実家が売れない原因と放置のリスク
実家が売れない主な原因
1. 売出し金額が高すぎる
周辺の類似物件と比較して売出し金額が高すぎると、買い手が見つからず売却活動が長期化します。結果的に 買い叩かれるリスク が高まってしまいます。
2. 築年数が古く建物の状態が悪い
築20年を超えると成約率が著しく低下する傾向 にあります。特に雨漏りなど大規模な修繕が必要な物件は、個人の買い手から敬遠されがちです。
3. 立地の利便性が悪い
最寄り駅まで徒歩圏外、車がなければスーパーや病院に行けない、学校が遠いなど、生活する上で不便な立地の物件は買い手が見つかりにくいのが現実です。
実家を放置した場合の具体的なリスク
実家を空き家として放置すると、以下のような多くのリスクが発生します。
所有者には建物と敷地内の管理義務があり、定期的な換気、清掃、草むしり、災害時の補修など、手間と費用がかかります。遠方にある場合は 交通費も継続的に必要 です。また、住んでいなくても 年間10万円～15万円程度の固定資産税 を支払い続ける必要があります。
さらに重要なのは、管理を怠ると建物の老朽化による外壁破損、害獣の住み着き、悪臭などが原因で近隣住民とのトラブルに発展し、高額な損害賠償を請求される可能性 があることです。
最も深刻なのは、行政から危険と判断された空き家が「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定されると、「住宅用地の特例」が解除されるため、固定資産税が最大6倍 に跳ね上がることです。
✓ ポイント：実家を放置することで発生するリスクは、時間の経過とともに増大します。早期の売却検討が重要です。
2. 広島市の実家を高値で売るための不動産業者選び
仲介と買取の違いを理解する
不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があり、実家の状況によって最適な選択肢が変わります。
仲介（不動産仲介業者）
売主から依頼を受け、一般に広く情報を公開して個人の買い手を探します。高値での売却が期待できる反面、買い手が見つかるまでに平均3ヶ月～半年ほどかかることが多く、需要の低い物件は売れ残るリスクがあります。売買契約成立時に仲介手数料が発生します。
買取（不動産買取業者）
不動産会社が売主から直接物件を買い取ります。契約から決済・引き渡しまで最短3日～1ヶ月程度 とスピーディーな売却が可能で、状態の悪い物件でも買い取ってもらいやすいのが特徴です。ただし、仲介売却に比べて売却価格が安価になる傾向があります。仲介手数料は不要です。
実家の状況に応じた売却方法の選択
仲介がおすすめなケース
- 最寄り駅まで徒歩10分以内
- コンビニ徒歩3分以内
- 病院やスーパーへのアクセスが良好
- 築20年以内で修繕不要な良好な状態
個人のマイホームとして需要が見込める物件 に適しています。
買取がおすすめなケース
- 最寄り駅まで徒歩圏外など立地の利便性が悪い物件
- 築20年以上で老朽化が著しい物件
- 雨漏りなど修繕が必要な物件
- 相続税の納付期限が迫っているなど、急いで現金化したい場合
買取業者は、買い取った物件にリフォームを施して賃貸物件として活用したり、独自の再販ルートを駆使して不動産投資家に売却したりするなど、多様な活用ノウハウと再販ルートを豊富に持っている ため、売れにくい物件も買い取れます。
信頼できる不動産会社の選び方
仲介業者の場合
- 複数社に査定を依頼し、適正な売却価格の目安を把握
- 査定額だけでなく、担当者の信頼度（身だしなみ、話し方、時間厳守、レスポンスの速さ）を重点的に比較検討
- 具体的な営業戦略を聞き、営業マンとしての腕を見極める
買取業者の場合
- 複数の買取業者に査定を依頼し、金額を比較（業者によって得意な物件分野が異なるため、査定金額にも差が出る）
- 買取実績を確認（特に、田舎の実家や悪立地・老朽化物件の買取実績が豊富な業者を選ぶ）
- 査定額の根拠を詳しく聞く（なぜその金額になるのか、納得できる明確な理由を説明できる業者を選ぶ）
✓ ポイント：立地と建物の状態を基準に売却方法を選択し、複数業者への査定依頼で適正価格を把握することが高値売却の第一歩です。
3. 実家売却にかかる費用と節税のポイント
売却にかかる主な費用
仲介売却の場合
- 仲介手数料：売買契約成立時に売却価格に応じた仲介手数料（上限あり）が発生
- 家財の整理・回収費用：内覧時の印象を良くするため、売却前に家財を撤去・整理する必要があり、費用がかかる
買取の場合
- 仲介手数料や売却前の修繕・リフォーム費用、家財処分費用は売主様の負担がほとんどなし
- 登記費用も買取金額に含めて対応する業者も多い
共通してかかる費用
- 登記費用：所有権移転登記にかかる登録免許税（売却価格の2.0%が目安）と、司法書士への報酬（約5万～10万円）
- 印紙税：不動産売買契約書に貼付する収入印紙代で、売却価格に応じて税額が変動
譲渡所得税と節税の特例
不動産の売却で利益（譲渡所得）が発生した場合に課税される税金で、税率は不動産の所有期間（売却した年の1月1日時点で5年以下か5年超か）によって異なります。相続した実家の場合、被相続人の所有期間が引き継がれます。
主な節税の特例
相続空き家の3,000万円特別控除 一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除され、譲渡所得税がゼロになる可能性もあります。
主な適用条件：
- 被相続人が一人暮らしだった
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て
- 相続後空き家
- 耐震基準を満たすまたは除却する
- 相続開始から3年目の年末までに売却
相続財産の取得費特例 相続税を納めた人が 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内 に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らすことができます。
注意すべきポイント
取得費が不明な場合のリスク
亡くなった親から相続した実家の場合、購入代金などの取得費が不明なケースが多いです。その場合は 売却価格の5%しか取得費と認められない ため、譲渡所得税が大幅に高額になるリスクがあります。
確定申告の必要性
譲渡所得があった場合、売却翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告 を行い、譲渡所得税を納める必要があります。
✓ ポイント：特例は併用できない場合があるため、自身の状況に合った最適な特例を選ぶために、税理士などの専門家への相談が重要です。
出典： - 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
- 登録免許税の税額表｜国税庁
4. 売却前に確認すべき重要ポイント
相続登記と所有権の確認
不動産は原則として 所有者本人でなければ売却できません。相続した物件の場合、故人の名義のままになっていることが多いため、売却を進める前に法務局で相続登記を行い、自身の名義に変更することが必須です。2024年4月1日からは 相続登記が義務化 され、相続人であることを知った日から3年以内に手続きが必要です。
共有財産の場合の対応
複数の相続人がいる場合、不動産全体を売却するには共有者全員の同意 が必要です。事前に話し合いを進め、意見をまとめておくことで、後々のトラブルを防げます。
境界の明確化と抵当権の確認
土地の境界が不明確な場合、買い手とのトラブルや売却の支障となる可能性があります。事前に測量図や境界標を確認し、必要であれば測量士に依頼して境界を明確 にしておくことが大切です。
また、売却する実家に住宅ローン残債がある場合、原則として金融機関の抵当権が設定されています。売却には抵当権の抹消登記が必須 となるため、事前に残債の有無と抵当権の登記状況を確認しましょう。
告知義務と契約不適合責任
売主には、雨漏りやシロアリ被害、過去の事件・事故、再建築不可などの物件に関する重要な情報を買主に正確に伝える「告知義務」があります。引き渡し後に契約内容と異なる不具合が発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を負う可能性があります。
買取業者への売却では、売主の契約不適合責任が免責されることが多い ため、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。
✓ ポイント：事前の確認作業を丁寧に行うことで、売却時のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。
5. まとめ
使わない実家を放置することは、管理負担や経済的リスク、近隣トラブルなど多くの危険を伴います。特に広島市において、老朽化が進んでいる、立地が悪いといった理由で売れにくい実家は、活用ノウハウと再販ルートを持つ不動産買取業者に直接売却すること が、最も確実かつ迅速な方法です。
売却を成功させるためには、物件の状況に応じた売却方法の選択、信頼できる不動産会社の見極め、税金対策の検討、そして事前の確認作業が重要です。
丸建ハウス では、年間300件以上の販売実績をもとに、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案しています。「他社で売却を断られた」「査定価格が安かった」といったお悩みをお持ちの方も、まずはお気軽にご相談ください。広島市の不動産市場を熟知した専門スタッフが、お客様が納得のいく価格での売却をサポートいたします。
